维基主页 / 德國房地產 / 在德國租房 / 德國租房和租戶權利
德國租房和租戶權利

通過這份德國租賃市場指南,了解您作為租戶的權利,包括在德國尋找房屋和公寓的提示。

搬到一個新的國家可能是一個具有挑戰性的經歷,尤其是在找到合適的住所時。在本指南中,我們將了解德國的租賃流程是如何運作的。

在德國租房的人多嗎?

雖然大多數國家強烈傾向於租房或買房,但德國的選擇是平衡的;只有不到一半的人口租房。超過一半的人口住在公寓裡,這使得獨立式家庭住宅更難找到,尤其是在城市地區。

住在慕尼黑可能很貴;這個城市的租金最高。漢斯·博克勒基金會 2017 年的一項研究發現,波恩是租房者將工資中最大比例用於住房成本的城市,為 30.3%。

你應該租房還是買房?

在過去十年中,德國的房價和租金大幅上漲。這種趨勢沒有減弱的跡象。2017 年,新合同租金上漲 4.5%,略低於 2016 年的 4.9%。

對於希望購買房產的外籍人士沒有任何限制,這使其成為許多計劃居住三年或更長時間的外籍人士的有吸引力的投資 – 即足夠長的時間以超過購買成本。在 Wikiimmi 的德國購房指南中了解更多信息。

Statista 基於 2017 年最後一個季度的數據顯示,慕尼黑、法蘭克福、斯圖加特、因戈爾施塔特、弗萊堡、柏林和漢堡是德國每平方米租金成本最高的城市。

在德國尋找可出租的房產

在德國尋找要出租的公寓時,您通常不必支付房地產經紀人 (Makler) 費用,因為這些是出租公寓的人的負擔。

如果您想付錢請中介幫您找房子,這可以減輕自己尋找房產的壓力——但要付出一定的代價。

德國房地產門戶網站

與許多國家/地區一樣,在線房地產門戶網站是在德國尋找房屋的越來越流行的方式。其中許多網站僅提供德語版本,但通常可以使用 Google 進行翻譯。德國一些最受歡迎的住房門戶網站包括:

如果您正在尋找便宜貨,合租公寓 (Wohngemeinschaft) 通常比獨居便宜。

尋找臨時住房和帶家具的公寓

合租通常是非正式的。Flatseekers 可以通過公寓共享網站以及論壇和留言板找到它們。如果您正在考慮非正式合租,請務必記住,如果沒有合同,您會發現很難行使作為租戶的權利。

轉租在德國是合法的,可以作為臨時住所的一種選擇。

尋找轉租的好地方通常是您的朋友和熟人網絡以及大型組織的內部留言板。幾個在線門戶網站允許您搜索帶家具的公寓和合租公寓。

  • Studenten-WG(僅限德語)
  • Tempoflat.de 是一個提供帶家具的中短期出租住宿的在線門戶
  • WG-Gesucht.de
  • Zeitwohnwerki 是一個全國性的地方機構網絡,在德國提供帶家具的住宿。

在德國出租的房產描述

在德國做廣告的房產通常以居住空間的平方米 (Wohnfläche) 為單位說明其大小,並標明臥室 (Schlafzimmer) 和浴室 (Badezimmer) 的數量。此外,一些網站還列出了房間總數(通常不包括浴室)、能源等級和建造年份。

許多德國房產都沒有家具,通常沒有窗簾、燈具和廚房用具。

公寓可能位於分開的前家庭住宅中,例如農場或聯排別墅,但專門建造的公寓樓和塔樓也很常見。分體式聯排別墅可能被稱為 Mehrfamilienhaus,而 Appartementhauser 或 Wohnblock 更常見於專用公寓,儘管這些術語在某種程度上可以互換。

Wohnsilo 是塔樓的一個貶義詞。這些是擁有數十或數百個單元的公寓樓,分佈在八層或更多層。

申請在德國出租的房產

德國房地產市場競爭激烈,因此整理好所有文件非常重要。您應該期望提交:

  • 申請表,通常在參觀時分發;
  • 帶照片的身份證和居留證的複印件(如果您需要);
  • 收入證明(Einkommensnachweis),通常是過去三個月的工資單;
  • 您以前的房東出具的證明您沒有未付租金的證明 (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung);
  • 您的信用報告(您可以通過 Schufa 在線訂購)。

如果您沒有這些文件之一,請在您的申請中說明原因。

您可以通過附上雇主的來信(代替收入證明)或請朋友或親戚作為擔保人(如果您沒有可靠的收入,例如,作為一個學生)。

德國租賃協議

在德國,最低租期可能很長。房東要求初始租期為兩年的情況並不少見。

確保租賃協議包含所有相關細節。您應該在初始合同期結束前了解違約的條件。

大多數租約是無限的。這意味著一旦租賃開始,房東只能通過法院驅逐租戶或至少提前三個月通知來結束租賃。租戶可以對此通知提出異議。通常只有在房東有充分理由發出通知的情況下才有可能。同樣,租金上漲需要理由,除非他們遵循租賃協議中的規定。

如果房東有充分的理由無法在一段時間後繼續出租該物業,例如需要自己使用或計劃出售,則存在有限合同。延期或續訂很少見。

在這兩種情況下,租戶都可以根據合同發出通知。在初始合同期之後,通常會有三個月的通知期。

在德國租房的費用

根據您在德國的居住地點,您的錢能得到多少會有很大差異,並且在每個城市,您可以通過尋找中心位置或更大的家庭財產輕鬆地將估計的最低限額提高一倍或三倍。

房間通常較小,65 平方米以下的兩居室公寓很常見。

德國的平均租金通常被描述為每平方米的成本。

根據聯邦建築、城市和空間研究所的數據,德國公寓的平均租金為每平方米 8 歐元,價格從每平方米 4 歐元(Wunsidel/Vogtlandkreis)到 10 歐元(柏林)不等。 ) 到 16 歐元(慕尼黑)。

由於大量的國際投資以及相對較好地度過金融危機的經濟,德國的房地產需求旺盛。租金全面上漲。由於立法限制現有租戶的租金上漲,因此在安排新租約時,價格通常會大幅上漲。

這意味著即使您從朋友那裡接手租約或在同一建築物內租用相同的單元,新租約的租金可能會高得多。2015 年出台了租金控制法(Mietpreisbremse),但德國經濟研究所 2018 年的一份報告發現,它們只對一小部分租戶產生了影響。

德國的存款和公用事業

押金(Kaution)很常見,一般等於三個月的租金。不能超過這個數額,必須存入專門的儲蓄賬戶。

德國租房和租戶權利

然而,公用事業費用通常不是租金的一部分。這應該在租賃協議中列出。該物業通常被描述為 Kaltmiete,字面意思是“冷租”,即沒有暖氣或公用設施。Warmmiete 將包括暖氣和可能的其他費用 (Nebenkosten),例如管理費和其他公用事業費用。

搬進搬出

搬入搬出時,應進行清點和檢查,準確描述財產的內容和狀況。通常允許租戶進行裝飾,包括粉刷牆壁。但是,租戶必須在搬出之前將物業恢復到中立狀態(通常是白牆)並移除任何添加的物品(例如地毯或窗簾)。

租戶的權利

德國法律廣泛支持租戶。如果您有任何疑慮,您可以聯繫全國租戶協會 Deutscher Mieterbund(僅限德語),或查找您當地的租戶協會(僅限德語),稱為 Mieterverbände。

房東有權驅逐未在兩個月後支付房租的房客。然而,驅逐過程很緩慢,在某些情況下需要六個月以上。

熱門城市地區的租金大幅上漲意味著一些房東和開發商對更換租戶有濃厚的興趣,因此他們可以提高租金。這導致了一些不道德的策略,包括未能妥善維護建築物。法律方法也是可能的,包括付錢讓租戶離開。

包括柏林在內的一些城市對在特定時期內可以增加的租金金額有嚴格限制,因此如果您在簽署租賃協議後發現自己面臨突然的租金上漲,請務必尋求建議。一般來說,租金每年最多增加一次,三年內最多增加 20%。

回到頂端