如果您打算在西班牙購買房產，請閱讀我們的指南，了解外籍人士可以使用哪些西班牙抵押貸款以及如何申請。
外國買家在西班牙購買房產沒有任何限制 。在購買自己的房產之前，了解西班牙抵押貸款的具體情況很重要。
在這裡，我們解釋了在西班牙申請抵押貸款之前您應該考慮的主要事項。
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您應該在西班牙購買房產嗎？
在過去的幾年裡，西班牙的房地產市場在金融危機後長期低迷後終於回升。
2018 年 11 月，房價上漲了 5.6%。2019 年市場仍將保持活躍。
西班牙抵押貸款機構為外國投資者提供一系列抵押貸款產品。事實上，政府實施了一項特殊的簽證和財產計劃。
如果您在西班牙購買，則需要長期考慮。西班牙超過 20%的資本利得稅可以抵消短期投資者購買的任何好處。
此外，買家需要將房產交易成本計入房產價值的 10-15% 左右。即使房價上漲，您仍有可能需要至少三到五年的時間來抵消這些成本。
西班牙為國際購房者提供黃金簽證
在市場低迷期間，西班牙政府採取行動歡迎外國投資房地產。這意味著在某些條件下——包括可以分散在多個房產中的最低投資水平——投資者可以獲得西班牙居留許可。
黃金簽證允許符合條件的個人居住在西班牙並在整個歐盟旅行。但是，它不允許工作或授予獲得國家福利的機會。黃金簽證需要至少 500,000 歐元的投資（無融資）。
您所在國家/地區的西班牙領事館將能夠提供有關獲得西班牙黃金簽證的信息。
西班牙抵押貸款的類型
西班牙提供通常類型的抵押貸款，另外還有由國際銀行和西班牙銀行提供的針對外籍人士的西班牙抵押貸款。
許多西班牙抵押貸款對購買價格或國籍沒有限制。有些產品有利於來自特定國家的買家或在某些地區購買房產。
住宅貸款和非住宅貸款之間的最大區別是銀行允許的最大貸款價值比 (LTV)。居民通常最多可以藉用房產評估價值的 80%。根據抵押貸款類型，非居民的 LTV 限制為 60-70%。
好消息是，在西班牙購買銀行收回的房產時，有可能藉入更多房產價值——在某些情況下高達 100%。
一些銀行可能只願意為外國買家為他們自己的房地產上市提供抵押貸款。在這種情況下，您獲得抵押貸款的選擇可能與特定財產密切相關。
在某些情況下，您獲得的抵押貸款可能基於銀行評估員對房產的估價，而不是您支付的價格。因此，如果評估員對您的財產估價為 125,000 歐元，那麼傳統上您最多可以藉入 87,500 歐元，即使您的購買價格僅為 100,000 歐元。
西班牙抵押貸款計算器
大多數西班牙抵押貸款都是與年度Euribor（歐洲銀行同業拆借利率）加上保證金掛鉤的浮動利率。
例如，2019 年初 Euribor 為 -0.37%，浮動利率抵押貸款利率為 1.8-3%，理論上您只需支付 1.43%。
許多貸方還提供固定利率抵押貸款，根據貸款期限的不同，利率從 2.4% 到 3% 不等。
獲得西班牙抵押貸款的成本
如果使用西班牙抵押貸款機構，您應該允許高達總購買金額的 10-15% 用於交易成本。
因此，如果您的房產價值為 120,000 歐元，並且您可以藉入該金額的 70%，則您需要支付 36,000 歐元的首付加上最多 1,760 歐元的儲蓄。
典型的成交費用包括轉讓稅和印花稅、銀行的安排費和開戶費、公證費和登記費以及銀行評估費。
西班牙的財產轉讓通過公證人證明的公共購買契約進行。直到公證人使用他的Firma protocolizada簽署並收取費用後，這筆交易才算是正式的。一旦公證人證明所有文件都完好無損，契約就可以納稅了。
西班牙房產購買稅
住宅物業需繳納各種西班牙稅，這些稅均由買方支付。轉讓稅最高為購買價格的 10%，具體取決於房產的位置。例如，馬德里的轉會稅為 6.1%，但在加泰羅尼亞和瓦倫西亞，您將支付 10% 的最高稅率。
印花稅也因地點而異，介於購買價格的 0.5-1.5% 之間。有時，買方支付賣方的plusvlia稅，這將根據賣方在轉讓財產中的任期而有所不同。
這些費用通常是抵押貸款關閉成本的一部分。它們可能需要直接支付給一個或多個稅務機關。
西班牙財產保險
所有西班牙住宅業主都必須有房屋保險以涵蓋財產的價值。人壽保險不是強制性的，但許多貸方要求借款人購買足以償還未償還抵押貸款餘額的人壽保險單。
您可能還需要考慮購買抵押貸款保險，如果您無法支付抵押貸款，這將為您提供保護。在申請抵押貸款之前擁有有效的人壽保險單和抵押貸款保險單甚至可以提供更好的利率。
西班牙的稅收考慮和扣除
西班牙的非居民有責任繳納西班牙所得稅和西班牙資產的潛在稅。但是，如果您在西班牙停留的時間超過 183 天，則出於稅收目的，您可能會被視為西班牙居民。
這將使您需要支付 19-21% 的資本收益稅（如果您出售您的財產）。
您還可能需要為您的全球資產繳納財富稅。如果您的資產超過 200 萬歐元，您可能需要繳納高達全球總資產價值 2.5% 的稅款。
除了對出租物業收入徵稅外，西班牙還根據地點每年徵收物業價值的 1% 至 2% 的物業稅。您還可能需要針對在西班牙擁有房產的權利每年繳納 3% 的特別評估費。
然而，好消息是西班牙允許扣除抵押貸款利息、維修、維護、租賃費以及房屋購買價格的 3% 折舊。
在申請西班牙抵押貸款之前
在申請西班牙抵押貸款之前，您需要一個Número de Identificación de Extranjeros (NIE)——外國人的身份證號碼。
該號碼類似於美國社會安全號碼或英國國民保險號碼。如果沒有 NIE，您將無法在西班牙購買房產或獲得抵押貸款。
如果您在西班牙，您可以在任何當地警察局啟動 NIE 申請流程。在西班牙以外，申請 NIE 的最佳方式是聯繫您當地的西班牙領事館。
申請 NIE 時，您需要以下文件：
- 一份完整的EX-15 表格
- 證明您為什麼需要 NIE 的支持文件
- 護照頁複印件和護照原件
- 兩張護照大小的照片
- 提交稅表 790 的費用為 9 至 12 歐元
如何申請西班牙抵押貸款
大多數較大的西班牙銀行向非居民提供抵押貸款，最著名的是Banco Santander Central Hispano、Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) 和CaixaBank。您還可以通過大通或IMS等國際銀行獲得抵押貸款 。
在為西班牙房產申請抵押貸款時，最好的建議是儘早開始並貨比三家。雖然正式的抵押貸款程序只能在達成銷售協議後開始，但在購買房地產的同時開始製定抵押貸款是可能的，也是明智的。
有許多金融產品可供非居民使用，任何特定產品的條款可能會限制您有資格購買的房產。
申請西班牙抵押貸款的文件
無論您是通過西班牙還是國際抵押貸款機構，您都至少需要以下項目：
- 沒有號碼
- 就業或收入證明
- 與賣方的預先協議
- 迄今為止已繳納房產稅的證明
- 您當前的債務和抵押貸款的詳細信息
- 您所有現有財產契約的副本（在西班牙和其他地方）
- 您當前資產的記錄
- 任何婚前協議（如適用）。
一旦您將完成的文件提交給銀行並且承銷商已處理完所有內容，銀行就會向您提供抵押貸款。這可能不是銀行的最佳報價，因此不要害怕將其交給競爭對手。通常，競爭對手會嘗試為您提供更好的報價——然後您可以將其帶到原始銀行，看看他們是否願意提高原始報價。
申請抵押貸款的額外費用
雖然您無需為獲得抵押貸款、建議或諮詢而專門支付費用，但您可能需要支付財產評估、當地律師或西班牙語翻譯（不為抵押貸款機構工作的人員）的費用。
這些可以幫助您避免被可能願意利用非居民買家的積極性很高的賣家誤導或施加壓力。
