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西班牙住房法律:房主指南

了解西班牙的住房法律,從度假屋許可到能源性能證書。

西班牙的度假屋

西班牙的許多住房法都與其繁忙的假期租賃行業有關。這個繁華的行業每年有超過 1300 萬遊客湧向西班牙。

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西班牙各地區對度假屋的規定如下:

  • 安達盧西亞– 房產需要首次佔用許可證,預訂網站不再允許未註冊的房產。更嚴格的規則適用於擁有三處或更多房產的業主。
  • 阿拉貢– 最多停留一個月。在同一棟樓內擁有房產的業主和代理人必須註冊並面臨更嚴格的規定。
  • 阿斯圖里亞斯– 農村地區的房產必須在夏季可用,才能在其他季節提供。
  • 巴利阿里群島– 旅遊區的房屋必須有執照。每個業主最多三處房產。需要責任保險。
  • Pais Vasco – 牌照牌必須是可見的。短期出租僅限於 15% 的房屋。
  • 加那利群島– 業主必須向警方記錄客人的詳細信息。單人房是違法的。住宅社區必須批准物業出租。
  • 坎塔布里亞– 業主需要公共責任保險,不可入住單間。
  • Castile-la Mancha – 無單人房,無長租。斑塊必須是可見的。
  • 卡斯蒂利亞和萊昂 – 業主必須提供該物業。單人房是違法的。
  • 加泰羅尼亞– 業主必須有客人護照的複印件,並向警方記錄詳細信息。房東為質量評級支付 145 歐元。
  • 埃斯特雷馬杜拉——法令草案未生效。
  • 加利西亞– 兩種類型的註冊:一種用於三個月的停留,一種用於 30 天。業主必須記錄客人信息。
  • 拉里奧哈– 業主必須為物業提供全套家具。租賃協議必須每年至少持續三個月。價格是全包的。
  • 馬德里– 假期租賃必須至少持續五天。沒有單間入住。物業必須有免費無線網絡。
  • 穆爾西亞– 業主必須存儲客人信息。
  • 納瓦拉——現行的最低空間標準和分類。
  • 瓦倫西亞– 業主必須在註冊後兩個月內開始租賃。擁有五處或更多房產的人必須註冊為旅遊公司。

西班牙房屋租賃法

一些最重要的住房法涉及西班牙私人租賃部門。房東必須遵守有關保護租戶權利的某些規定。

西班牙租賃合同

無論您是租戶還是房東,您都應該始終擁有書面租賃協議。是長期協議還是短期協議要明確;後者為租戶提供了較少的權利。

例如,長期租戶可以滾動居住多年,而短期租戶需要在初始合同結束後立即離開。

合同期限

長期合同至少持續一年。如果您同意為期一年的合同,則該合同到期後每年都會續簽,最長期限為至少三年——除非租戶選擇終止合同或房東在開始時另有明確規定。

三年後,房東可以提前 30 天通知終止合同。

保護存款

西班牙的租賃押金必須屬於第三方計劃。業主必須在租約結束後的一個月內退還押金。

如果房東需要使用部分押金來修復租戶造成的損壞,他們可以就此提出索賠,如果需要,第三方可以對糾紛進行裁決。

西班牙的租戶無需為租賃期間發生的正常磨損付費。

能源性能證書

如果您在西班牙出租或出售房屋,則需要擁有能源性能證書 (EPC)。

EPC(能源效率證書(CEE))的目的是確保家庭能夠高效運行並減少二氧化碳排放。

EPCS 的等級從 A 到 G,其中“A”非常有效,“G”非常低效。

出租房屋超過四個月的房東必須擁有有效的 EPC,對不遵守的人處以罰款。

西班牙的 EPC 成本約為 300 歐元。如果進行了能源改進,您需要重新評估房屋並重新簽發 EPC。

西班牙的空房子

西班牙有超過 300 萬套空置房屋,政府正在尋求糾正這一情況。

政府希望出台一些法規,可能會導致對閒置房產的房主徵收更高的稅收或罰款,因為它試圖騰出更多的房產。

在西班牙購買樓花

關於在西班牙購買期房(建成之前)的西班牙房屋一直存在很多爭議。

這是因為在金融危機期間,由於開發商破產,許多購買者購買的房屋最終從未建成。

如果您購買的是期房,則需要確保您擁有以下文件:

  • 證明已按照您同意的內容完成施工 (certificado final de obra)。
  • 首次入住許可證( licencia deprimera occupacion),將由市政廳簽發以確認該物業可居住。沒有這個,您將無法連接水和電等公用設施。

如果開發商未能在約定的截止日期前完成房產,您可以要求:

  • 取消合同並退還您的押金(帶利息)
  • 延長期限

如果您想取消購買,您需要指定一名律師。

西班牙股票發行

如果您在西班牙擁有房產並希望將其部分價值作為收入或一次性釋放,您可以考慮股權釋放計劃——例如反向抵押貸款 ( hipoteca inversa ) 或終生貸款。

反向抵押貸款通常針對 65 歲以上的退休房主,涉及房主以其財產價值借款。

在急於進行股權發行之前,您需要尋求法律建議,並確保公司已在金融監管機構 ( Comision Nacional de Mercado de Valores ) 註冊,並獲得在西班牙經營的授權。

您還應該就任何遺產稅影響徵求稅務建議,如果您不確定,請諮詢西班牙稅務局 ( Agencia Tributaria )。

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