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如何在德國為您的抵押貸款再融資

無論您是想減少每月還款額還是更快地償還房屋貸款,這份德國抵押貸款再融資指南解釋了轉換抵押貸款交易的過程和成本。

在德國為您的抵押貸款再融資涉及將您的抵押貸款轉換為更好的交易,無論是與您當前的銀行還是更常見的不同提供商。德國的再抵押有一些在歐洲其他地方找不到的怪癖,因此作為一名外籍人士,了解不同類型的抵押貸款交易的運作方式以及再抵押可能會花費多少是很重要的。

本指南解釋了有關在德國為住房貸款再融資的所有信息,包括何時可以再抵押、需要多少費用以及需要多長時間。

為什麼要在德國為您的抵押貸款再融資?

德國的房主希望為其抵押貸款再融資的原因有很多。以下是主要的:

減少您的抵押貸款支付

德國抵押貸款的固定期限往往比一些歐洲國家長,其中 10 年和 15 年期限最為常見。再抵押的最大原因是,如果您的固定期限即將結束,並且您想轉向更好的交易。例如,如果您目前為一筆 200,000 歐元的定期貸款支付 2%,然後在期限結束時恢復為 4%,您的付款可能會從每月約 1,000 歐元增加到超過 1,200 歐元。

如何在德國為您的抵押貸款再融資

再抵押還允許您利用您在家中積累的資產。當您償還抵押貸款時,您將建立您完全擁有的房屋的份額(權益)。例如,如果您以 75% 的貸款價值比抵押貸款,則您已經擁有該房屋的 25%。還款 10 年後,您將擁有更多份額,這意味著您可以以較低的貸款價值比(可能低至 60%)進行再抵押,並減少每月還款額。

德國抵押貸款計算器

您可以使用在線抵押貸款計算器來了解您可以藉多少錢並估算您的抵押貸款利率:

減少您的抵押貸款期限

或者,如果您的財產價值顯著增長,或者您的整體餘額大幅下降,您可以考慮改用較短的整體期限。這意味著,雖然您不會從極低的每月付款中受益,但您可以將整體貸款減少數年,讓您比計劃更早地擺脫抵押貸款。

如果改用更短的期限似乎有點冒險,一些交易將允許您在更非正式的基礎上每月支付更多費用。許多抵押貸款允許您每年多付高達總未償餘額的 5% 或 10%。並非所有交易都允許自願多付款 ( sondertilgung ),因此請先檢查您的合同。

資助房屋改善

在某些情況下,對您的家進行重大改進可能是有意義的,也許是通過添加擴展或額外的臥室。許多房主通過使用他們的儲蓄或申請個人貸款來為這些改進提供資金。但是,可以通過再抵押來為房屋改善提供資金。

如果您可以獲得的抵押貸款利率明顯低於您可以獲得的最佳個人貸款利率,這可能是一個不錯的選擇。但是,在選擇此選項之前,請注意借入更多的錢會導致每月還款額更高,並且可能意味著您需要更長的時間來償還抵押貸款。

在德國應該選擇哪種抵押貸款?

當您在德國轉按房屋時,您會發現一系列可供選擇的選擇。三個主要選項如下:

  • 如果房主的固定期限將在未來 6 到 12 個月內結束,或者如果他們支付抵押貸款已超過十年,則再融資是房主的常見選擇;
  • 可提前五年取出遠期抵押貸款以確保良好的利率;
  • Prolongation專為希望通過現有貸方延長當前抵押貸款的房主而設計。

為您的抵押貸款再融資

為您的抵押貸款再融資 ( umschuldung ) 意味著在您的固定期限結束時與您當前的銀行或不同的提供商進行新的交易。更換提供商時,您可能需要支付一些費用,但這些費用通常會被您將轉向的更好利率所抵消——即使您的利率小幅下降也會對您的抵押貸款期限產生重大影響。

有數十家供應商可用,花一些時間權衡您的選擇並比較交易是有意義的。聘請抵押貸款經紀人為您的情況找到合適的產品也很有用。

遠期抵押貸款

遠期抵押貸款是德國住房市場獨有的。簡單來說,遠期抵押貸款允許您現在就一項交易達成協議,在您的固定期限結束時開始,該期限可以是未來五年半(66 個月)的任何時間。

遠期抵押貸款的好處是您現在可以在價格低的時候獲得長期利率,如果未來利率上升,您可以放心。您可以在固定期限結束前 6 到 66 個月之間同意遠期抵押貸款。為避免處罰,您需要提供六個月的通知期。

如果您在未來很長一段時間內(例如,超過 3-4 年)設置遠期抵押貸款,您可以預期支付更高的利率,因為銀行會為預期的利率上升定價以降低風險。

遠期抵押貸款並不是適合所有人的產品。缺點之一是,如果抵押貸款利率下降,從長遠來看,您將與這筆交易掛鉤。如果您想退出交易或出售您的房子,您可能需要支付高額費用。考慮到這一點,這些交易最適合在可預見的未來不打算搬家的規避風險的房主。

延長您的抵押貸款

您的抵押貸款延期是指您與當前的貸方簽署新協議,前提是您在固定期限結束時繼續交易。

執行此操作的過程很簡單,但通常不是最佳選擇,因為其他提供商可能會為您提供更具吸引力的價格。考慮到這一點,您應該進行研究並考慮聘請抵押貸款經紀人為您找到合適的交易。

您什麼時候可以在德國為抵押貸款再融資?

最常見的是,人們在當前交易的固定期限結束時再抵押他們的財產,儘管情況並非總是如此。這是因為德國有一項規定,允許房主在還清 10 年的貸款後進行再融資,而無需支付罰款。

10 年後,您可以提供六個月的通知來轉換您的抵押貸款,因此理論上您可以在 10 年半之後隨時更改您的交易。

德國抵押貸款的提前還款費用

如果您有長期固定利率抵押貸款,而且還款時間不到 10 年,如果您嘗試償還或轉換交易,您可能會面臨高額的提前還款費用 ( vorfaelligkeit-sentschaedigung )。這些費用可能是原始貸款的一定比例,從而導致非常大的支出。

或者,一些貸方會收取當前政府債券利率與您當前在固定期限內支付的利率之間的差額。考慮到這一點,您最好等到固定期限結束後再轉換或選擇遠期抵押貸款(如果可以的話)。

德國再抵押的過程

轉換抵押貸款的最簡單方法是聽取獨立抵押貸款經紀人的建議。經紀人通常會比較整個市場,並為您的情況找到最便宜的選擇。這部分服務通常是免費提供的。如果您選擇繼續交易,您可能需要向經紀人支付費用。

一旦同意抵押貸款,您的經紀人將建立信貸協議,新的貸方將安排從您當前的銀行轉換抵押貸款。在這種情況下,您無需執行任何操作。可以通過比較交易和直接與銀行聯繫來自己轉換抵押貸款,但一般來說,從長遠來看,請專家幫助您可以為您省錢。

為您的抵押貸款再融資需要多長時間?

當您來為您的抵押貸款再融資時,您通常需要提供一系列文件,例如財產所有權證明、收入證明和身份證明。這個過程應該不會太繁瑣,因為您已經從您的第一筆抵押貸款中獲得了這些文件。

一旦您同意再融資交易,新貸方可能需要幾週時間來批准和處理您的申請,但這需要多長時間取決於您當前的銀行、新銀行和您的抵押貸款經紀人。

在批准您的抵押貸款之前,您的新貸方將需要為您進行通常的負擔能力計算。這可能包括檢查您的信用報告和財務狀況。當心您當前的銀行為您提供的交易在紙面上看起來很有吸引力,或者試圖讓您相信轉換交易可能過於昂貴和耗時,因為情況並非如此。

為您的抵押貸款再融資有多貴?

假設您能夠在不面臨提前還款費用的情況下進行再抵押,那麼轉換交易不需要非常昂貴。也就是說,您可能需要支付一些費用。

首先,一些抵押貸款附帶管理或設置費用,這因交易而異。在比較產品時要注意這一點,因為有些產品可能有特殊的利率,但費用高昂,導致整體成本高於紙面成本。

再融資時,您可能還需要支付經紀人和公證費,因此在決定現在是否是再融資的合適時機之前,掌握在您的特定情況下的成本是很重要的。

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