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德國買房:獲得抵押貸款權威指南

如果您想在德國購買房產,請了解德國抵押貸款的怪癖,並為希望在新國家買房的外籍人士獲得一些特別提示。

如果您想 作為外籍人士購買德國房產,您不會發現任何限制。但是,在繼續之前,請確保您了解德國抵押貸款系統的速度。

Hypofriend是一家專門為德國的外國買家提供貸款的抵押貸款經紀人,就獲得抵押貸款的最佳行動方案提供建議。

現在是在德國購買房產的好時機嗎?

雖然德國的經濟政策傳統上傾向於租房而不是買房,但德國的房價在過去幾年里大幅上漲——有人說這是不可持續的。

事實上,在 2018 年底,德國政府舉辦了一次住房峰會,抗議主要城市的房屋買賣成本上漲。

德國買房:獲得抵押貸款權威指南

與此同時,抵押貸款利率跌至歷史低點,受負 Euribor 利率的影響,購房者和希望再抵押的人的交易價格更低。

作為外籍人士在德國購買房產

德國房屋的主要買家是當地的房地產投資者。外國買家仍有很大的空間——特別是如果您打算出租房產。在我們的指南中了解更多關於如何在德國購買房產

英國退出歐盟的持續不確定性以及英鎊貶值是否會對尋求購買德國房產的英國居民產生重大影響還有待觀察。

在德國可以借多少錢?

外國人購買德國房地產沒有任何限制,無論他們的原籍國是否是歐盟的一部分。

但是,您可以藉到的最高金額取決於您的居留身份。德國居民最多可以藉到房產價值的 80%。非居民可以限制在評估值的大約 55-60%。

借款人還必須年收入超過 20,000 歐元。更重要的是,您每月的抵押貸款支付永遠不會超過您月收入的 35%。

按揭計算器

德國的在線抵押貸款計算器可以幫助您確定可以藉入的金額並估算您的月利率:

獲得德國抵押貸款的成本

德國抵押貸款的低違約率與歷史上較低的 Euribor 利率相結合,導致德國抵押貸款利率位居世界最低之列。根據 Statista 的數據,2018 年的平均抵押貸款利率為 1.85%。

抵押貸款申請費通常是貸款總額的 1-2%。如果房產價值超過 500,000 歐元,則買方必須支付房產評估費用。這通常花費大約 300 到 600 歐元。

簽署契約後,費用將如下:

  • 公證人的費用和登記費約為評估財產價值的 1.5%,
  • 房地產經紀人的費用為售價的 3-6%。在德國,買家經常支付房地產代理費(或與賣家分攤)——儘管這需要協商。

此後,買方將有最多四個星期的時間來支付房地產轉讓稅。這取決於您購買的州,佔房產價值的 3.5-6.5%。

德國抵押貸款的稅收減免

自住物業的德國抵押貸款利息不可免稅。

但是,如果您在德國出租您的房產,產生租金收入的費用可以在您的稅單中抵消。可允許的費用包括抵押貸款費用、維護、維修和房屋裝修,其成本低於您的財產價值的 15%。主要的房屋裝修需要繳納不同的稅。

租金利息按標準累進德國所得稅稅率徵稅。2019 年,首筆 9,169 歐元(已婚夫婦為 18,338 歐元)是免稅的。對於高於此金額的收入,稅率從 14% 開始,對於高於 55,961 歐元的收入,稅率上升至 42%。

計算租金所得稅後,對徵收的稅款徵收 5.5% 的團結附加費。

此外,如果您持有該財產少於 10 年,外國財產所有者需要繳納資本利得稅。因此,如果您在九年後出售您的財產並顯示個人收益為 60,000 歐元,則該金額需繳納 42% 的稅率。但是,如果您持有房產 10 年或更長時間,則任何資本收益均不計入應稅收入。

德國抵押貸款的要求

德國的抵押貸款申請很簡單。然而,對申請人的財務和其他記錄的審查程度令人生畏。

您需要提供的文件(翻譯成德語)包括:

  • 德國自我表露(Selbstauskunft)問卷;
  • 財產評估;
  • 就業證明(2-12 個月的工資單);
  • 自由職業者必須提供額外的收入和淨資產證明,包括兩年的資產負債表、業務和經濟評估以及上一年的納稅申報表;
  • 最新的納稅申報表;
  • 租金收入文件(如果該物業之前已出租);
  • 可用股權證明;
  • 從過去六週的土地登記冊中摘錄。

此外,外國買家需要提供護照複印件,在某些情況下,還需要提供居留許可。

如何申請德國抵押貸款

申請德國抵押貸款與其他國家類似,主要區別在於銀行更徹底地調查您的財務狀況。盡職調查過程的一部分將需要獲得Schufa報告——相當於信用報告。

作為外國人,您可能沒有Schufa記錄。因此,您可能需要從您的家庭信用報告機構證明您的信譽。

以下銀行歡迎外國房地產買家。在某些情況下,他們提供翻譯服務。還有許多德國銀行可供選擇,其中一些專門從事外籍人士抵押貸款。這些包括以下內容:

  • Commerzbank
  • Deutsche Bank
  • DKB
  • Postbank
  • Santander
  • Sparda-Bank

外籍人士還可以諮詢德國抵押貸款經紀人,他們將代表您比較多個貸方的利率。 LoanLink提供英語抵押貸款建議,並對 400 多家德國銀行進行比較。Hypofriend是一個獨立的數字抵押平台,每天為您檢查利率。

德國抵押貸款的類型

德國常見的抵押貸款是固定利息貸款。借款人可以設定本金還款率(通常在貸款期限內本金金額的 1% 至 10% 之間),以及是否進行額外的僅本金還款(最多為未償還金額的 10%) )。

在貸款期限結束時,任何未償還的本金必須以現金或進一步融資全額支付。

只付息貸款

只付利息的抵押貸款受到尋求出租或購買出租物業的投資者的青睞。在貸款期限內,只支付利息部分;本金在貸款期限結束時全額到期。

德國居民可以從他們的年所得稅中扣除利息。

建築協會貸款

建築協會抵押貸款是固定利息和只付利息貸款的混合體。在貸款期限內,借款人除支付貸款利息外,還需繳納年金,在貸款期限屆滿時用於支付本金餘額。

浮動利率貸款

浮動利率貸款與 Euribor 掛鉤,每三個月調整一次。隨著貸款利率的調整,可以每季度支付額外的本金。

如果借款人認為利率會上升到一定數額以上,浮動利率貸款可以轉換為固定利率貸款。

德國抵押擔保

德國抵押貸款行業的一大特點是缺乏抵押擔保。這使得在某些情況下在德國獲得抵押貸款非常困難,例如,如果您:

  • 信用是次貸;
  • 退休前的時間少於五年;
  • 現金流不能支付首付和成交成本;
  • 當前和過去的收入不能被核實為高於銀行的門檻。

相反,個人可以從他們的銀行或私人保險公司購買私人抵押貸款違約保險。

德國抵押貸款的其他特點

德國政府為居住在德國並在德國納稅的個人提供特別補貼。

最重要的是里斯特養老金計劃(適用於德國法定養老金計劃下的任何人)和Kreditanstalt für Wiederaufbau 銀行房屋所有權計劃(KfW)。

養老金計劃提供某些養老金補貼——支付部分抵押貸款費用或為購買二手房地產提供稅收優惠。

德國復興信貸銀行計劃可提供高達的貸款€50,000那些購買新建造房屋或現有的屬性。該計劃可以與抵押銀行的產品結合使用,並且利率通常低於銀行的抵押貸款。

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