夢想在柏林的巴伐利亞農舍或經過翻新的倉庫工作室定居？我們的德國購房指南解釋瞭如何實現這些夢想，從法律要求到費用，以及在哪裡尋找您在德國的新家。
儘管大多數國家/地區強烈傾向於租房或買房，但德國的選擇是平衡的。擁有自己房屋的人口不到一半，是歐洲僅次於瑞士的第二低比率。從在德國找房子到簽訂合同，本指南將帶您完成購買德國房產的過程，並避免在國外購房的一些常見陷阱。
文章目录
你應該在德國租房還是買房？
德國房地產市場
自金融危機以來，德國的房價大幅上漲，現在已經達到一些評論家警告主要城市可能出現泡沫的地步。例如，房地產諮詢公司萊坊 (Knight Frank) 聲稱，柏林的價格在 2017 年上漲了五分之一 (20.5%)，使其成為世界上發展最快的城市市場。
這些增長的可持續性還有待觀察。德國央行 2018 年的數據表明，城鎮的房產可能被高估 15-20%。
這並不意味著您應該推遲購買房屋，因為有些地方確實可以負擔得起。德國消費者組織 Stiftung Warentest 在 2017 年發布的數據顯示，馬格德堡和科特布斯的買家可以以 20 萬歐元的價格購買一套 130 平方米的家庭住宅，但同樣的錢，他們可以在科隆或杜塞爾多夫買到一套小型兩居室公寓，而且只有慕尼黑的一個宿舍。
德國各城市房價
以下來自全球房地產指南的數字顯示了每個城市每平方米的房價。這是基於2017年的數據。
- 慕尼黑： 5,839 歐元（公寓），4,233 歐元（家庭住宅）
- 漢堡： 3,669 歐元（公寓），2,529 歐元（家庭住宅）
- 柏林： 3,593 歐元（公寓），2,321 歐元（家庭住宅）
- 法蘭克福： 3,167 歐元（公寓），2,500 歐元（家庭住宅）
- 科隆： 2,671 歐元（公寓），2,240 歐元（家庭住宅）
- 漢諾威： 2,257 歐元（公寓），2,007 歐元（家庭住宅）
價格上漲背後的因素之一是供需失衡。一些專家聲稱，雖然德國每年建造 280,000 套新房，但這個數字還不夠高。
對於本地和海外投資者而言，德國房地產是一項穩定、可靠的投資。然而，某些地區的產量可能較低。
此外，投資者可以享受的一些稅收優惠現已取消。此外，25%的資本利得稅 ( abgeltungsteuer )（加上團結費）適用於擁有少於 10 年的任何房產，這意味著對於許多在德國購買房產的外籍人士來說，只有長期居住才有吸引力。除了購買價格外，交易成本也可能在買家的 7-12% 之間（賣家約為 2-4%）。
在德國租房
在德國租房很受歡迎，有一半多一點的德國人住在租來的房子裡。這在主要城市最為常見，柏林的住房擁有率非常低，僅為 15%。
根據德國央行的數據，2017 年德國的租金價格上漲了 7.2%。 Global Property Guide 的數據顯示了三個主要城市 120 平方米公寓的平均租金和收益率：
- 慕尼黑：每月 2,250 歐元，收益率為 2.9%
- 柏林：每月 1,500 歐元，收益率為 3%
- 法蘭克福：每月 1,500 歐元，收益率為 3.7%
外國人可以購買德國房產嗎？
外國人在德國購買房產沒有限制。即使您是非居民而非歐盟國民，您也可以在德國購買房產。
如何找到好的房產
房產可以私下出售，也可以通過房地產經紀人 ( Immobilienmakler )出售。在任何一種情況下，買家都有責任找到房產，然後聯繫業主或其代理人。
這也意味著房地產經紀人通常由賣方支付，但情況並非總是如此。由於代理商的費用通常是購買價格的 3-7%，因此檢查誰為他們付款很重要。您可以通過他們的國家組織IVD找到房地產經紀人。
與大多數歐洲國家一樣，您可以在報紙上找到廣告或在房地產代理網站或在線房地產門戶網站上搜索房屋。待售房產的窗戶或告示牌上可能會在花園裡貼上告示其狀態的標誌，但這在德國相對較少，所以不要指望看到每棟待售房屋，即使是在您每天步行的街道上。
選擇房產
德國人通常希望購買房產並長期或終生居住，因此在做出決定時要花時間而不是倉促入住，這一點很重要。在有吸引力或競爭激烈的地區，營業額可能很低，因此在理想的世界中您應該給自己一年或更長時間來尋找和購買完美的德國房產。
德國的房屋必須滿足有關屋頂、窗戶、供暖和其他公用設施的某些最低法律要求。在您購買之前，您應該獲得一些關於此的信息，但不能保證您會獲得完整的圖片。考慮到這一點，支付完整的結構性調查是有意義的；這將概述家庭的任何問題。您可以聘請建築師或測量員 ( amtlich vereidigter sachverständiger ) 進行調查。
按揭計算器
德國的在線抵押貸款計算器可以幫助您確定可以藉入的金額並估算您的月利率：
德國買房流程步驟
預計將花費大量時間尋找房屋，但是一旦找到房產，完成交易可能只需要一個多月的時間。步驟通常如下：
- 調查抵押貸款並獲得原則上的報價。
- 尋找合適的房產。
- 開個價。
- 公證人（notar）將起草銷售合同。
- 完成抵押貸款。
- 簽合同。
- 公證人登記銷售。
- 四個星期後，您必須支付房產銷售稅。
在德國登記購買房產
重要的是要注意，簽署合同不足以轉讓財產。該財產還必須註冊，這是您的公證人應負責的過程。在這一點上，政府將檢查是否存在與銷售有關的未決問題。
公證人已經做了檢查，所以很少有問題，但如果有問題，直到結解開，財產轉移才會完成。出於這個原因，許多人選擇使用公證人作為託管人。在這種情況下，款項會在轉到賣方之前轉入公證人的賬戶 ( notaranderkonto )。
在德國任命公證人
從法律上講，您必須使用公證人（notar）來完成財產的出售。公證人將充當中間人或仲裁員，並應保持公正。
您的公證人將檢查記錄以確保沒有任何理由無法進行銷售，但重要的是要記住，他們不會檢查財產或要求賣方提供有關其狀況的信息。公證人的工作是確保所有文書工作正確無誤，並在他們面前見證銷售契約。
您有機會選擇自己的公證人，如果您能找到會說您語言的公證人，請這樣做。否則，您的大使館通常會有一份他們可以推薦的翻譯人員名單。英國大使館提供了一份講英語的律師和翻譯人員的名單。
德國的存款和抵押貸款
當您在德國買房時，您應該預付一筆可觀的押金。最低 20% 的存款是標準的，在某些情況下，外籍人士被要求提供 30-40% 的存款，因為他們被認為風險較高。申請抵押貸款時，您可能還會被要求提供過去幾年定期儲蓄的證據。
大多數銀行都提供抵押貸款 ( Hypothek )。主要銀行和國家銀行的工作人員通常都有抵押貸款顧問，他們將能夠與您討論您的需求。一些顧問甚至會說英語，但這並不能保證。提供抵押貸款的德國銀行和金融服務提供商包括：
最好在預約之前使用在線抵押貸款計算器了解您可以藉多少錢，或聘請Hypofriend等外籍人士友好的抵押貸款顧問的服務。
大多數德國銀行都有一個在線部分，您可以在其中完成文書工作，在您自己的時間申請抵押貸款。然後他們將通過電話和麵對面的會議跟進，然後原則上同意抵押貸款，您可以使用抵押貸款對房產進行報價。
抵押貸款通常持續 25 年或 30 年，利率在前五年左右固定。可以使用可變利率和其他貸款期限，但德國沒有美國和英國提供的一些風險較高的抵押貸款類型。例如，您不會找到房產全部價值的只付利息抵押貸款。
作為一項福利，根據您的情況，您的部分抵押貸款利息可以免稅。然而，這種好處不太可能抵消資本利得稅，因此對於那些長期留在原地的人來說，這通常只是一種優勢。
在德國買房的相關費用
在德國購買房產時，您可能需要支付大部分費用。通常情況下，賣方會向房地產經紀人付款，但如果您使用了買方代理或代理分攤了他們的費用，您可能仍需要支付一些費用。
買家購買房產的總成本通常約為購買價格的 10%。這包括：
- 財產轉讓稅 ( grunderwerbssteue ) 3.5–6.5%；
- 公證費 1.2–1.5%；
- 註冊費 0.8–1.2%；
- 房地產代理的費用（如果分攤）為 1.5-3%，外加 19% 的增值稅。
財產轉讓稅/不動產轉讓稅：
當您在德國購買房屋時，您需要支付轉讓稅（Grunderwebsteur）。這是從購買價格的 3.5% 徵收的，但在某些地區會更高。目前，每個地區的價格如下：
- 3.5%——巴伐利亞、薩克森
- 4.5%——漢堡
- 5% – 巴登-符騰堡州、勃蘭登堡州、黑森州、梅克倫堡-波美拉尼亞州、北萊茵-威斯特法倫州、萊茵蘭-普法爾茨州、薩克森-安哈爾特州、圖林根州
- 5.5%——薩爾
- 6%——柏林
- 6.5% – 石勒蘇益格-荷爾斯泰因
德國購房合同
合同為德語，並在公證人在場的情況下簽署。您應確保在簽署前充分了解合同，並在必要時攜帶翻譯人員。您有權隨身攜帶一名翻譯，但您必須自己提供（並支付）他們。在某些地區，您可能會找到一名雙語公證人。
由於您將在安排出售的同時為房產安排融資，因此在銷售協議中加入退出條款很重要，如果您無法安排抵押貸款，該條款將為您提供出路。
在德國出售房產
重要的是要考慮如何處置您的財產，特別是如果您預計會突然搬遷。由於大部分交易費用由買方支付，因此在德國出售房產相對便宜。
但是，一旦房產出售，如果您擁有房產少於 10 年，您必須繳納 25% 的資本利得稅。
此外，除非您設法選擇了一個特別受歡迎的地區，否則房產的移動速度可能很慢，這可能會佔用您的大量資金。租賃市場強勁，即使您是非本國非居民，您也可以在德國擁有房產，因此您可以在離開該地區很久後繼續從投資中獲利。
