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葡萄牙黃金簽證及申請要求

如果您想在葡萄牙購買房產,請了解您可以借多少錢、外籍人士的抵押貸款選擇、抵押貸款計算器以及在葡萄牙獲得抵押貸款的成本。

如果您正在考慮在葡萄牙買房,通常沒有限制,而且對國際買家有利的簽證計劃。但是,您是葡萄牙的居民還是非居民確實會影響您可以借貸的金額。本指南解釋了您需要了解的有關葡萄牙抵押貸款系統的信息。

您應該在葡萄牙購買房產嗎?

如果您對葡萄牙房地產感興趣,您可以從低抵押貸款利率甚至葡萄牙的黃金簽證計劃中受益。您可以在我們關於在葡萄牙購買房產的指南中找到更多信息 。

葡萄牙的房地產價格在過去幾年顯著回升。2017 年,它們終於超過了 2008 年房地產崩盤前的價格。在里斯本和波爾圖等城市,人們甚至擔心價格上漲過快。

評級機構穆迪稱,2019 年至 2020 年葡萄牙的平均價格可能上漲 7% 至 8%。除葡萄牙房地產市場外,葡萄牙的整體經濟正在改善,預計 2019 年的增長率為 2%。

葡萄牙黃金簽證及申請要求

在葡萄牙可以借多少錢?

非歐盟居民在葡萄牙購買房產沒有限制。政府盡其所能鼓勵外國房地產投資。

儘管如此,大多數葡萄牙銀行僅向非居民提供高達房產價值或其售價(以較低者為準)的 65-75% 的貸款。在某些情況下,葡萄牙的財政居民可以借到高達銷售價格的 85-90%。

在向您提供貸款之前,葡萄牙的抵押貸款提供商會審查您的財務狀況。大多數抵押貸款機構不允許任何現有債務和您的新抵押貸款的總和超過您稅後月收入的 35%。

按揭計算器

許多葡萄牙抵押貸款提供商和銀行在其網站上都有在線抵押貸款計算器。

其中大部分都會考慮您的淨借款、抵押貸款保險和財產稅,然後計算估計的每月抵押貸款還款額。

Quinta Finance的抵押貸款計算器 還提供了指向各種貸方及其抵押產品的鏈接。

在葡萄牙獲得抵押貸款的成本

根據Statista 的數據,葡萄牙的抵押貸款利率自 2014 年第一季度以來一直在下降,當時平均為 3.37% 。基於 2018 年第三季度的最新數據顯示,葡萄牙的平均抵押貸款利率僅為 1.33%。

購買房屋時您必須支付的稅費可能會迅速增加。

大多數費用按購買價格的百分比收取,公證費除外。公證人為葡萄牙政府工作,確保財產交易合法。

以前,他們的費用結構與購買價格掛鉤。然而,現在公證人對每筆交易收取大約 153 歐元,每項修訂或文件條款另加 1.25 歐元。

轉售物業傳統上會根據物業價值和用途徵收轉讓稅,在某些情況下,稅率可能達到物業價值的 8%。在某些情況下適用 0.8% 的印花稅,而新建房產需繳納 23% 的增值稅。

與抵押貸款相關的費用可能包括:

  • 契約登記: 1%
  • 按揭安排: 1%
  • 抵押貸款管理: 1%
  • 不可退還的承諾費:約 600 歐元
  • 調查和評估: €500–€800
  • 法律費用(可選):至少 1,000 歐元

在葡萄牙購買房產時的稅務考慮

除了購買葡萄牙房產時應繳納的稅款外,買家在出售房產時可能還要繳納租金收入所得稅或資本利得稅。

對於非居民,租金收入按 28% 的統一稅率徵稅。業主可以在計算應繳稅款總額之前扣除維護、維修、保險和市政稅的年度費用作為營業費用。但是,抵押貸款利息和抵押貸款保險均不可扣除。

居民將租金收入與其他收入來源相加,並按標準稅率計算葡萄牙所得稅。

非居民的資本利得稅為 28% 的統一稅率,並在出售時支付。居民按標準稅率將資本收益加到收入中。

如果銷售收益用於購買另一處葡萄牙房產,則在銷售年度僅對淨收益的 20% 徵稅。

如果房屋是主要居所,則在銷售當年的所得稅中增加 50% – 除非所得收益在兩年內用於購買另一個主要居所,在這種情況下,收益免稅。

葡萄牙的稅務規劃

一個值得注意的稅收問題是非居民僅對其葡萄牙收入徵稅。另一方面,居民則為其全球收入納稅。

由於在給定的日曆年中在葡萄牙停留超過 183 天或擁有政府認為是慣常居所的房產可能會觸發居住,因此那些尋求在葡萄牙投資住宅房地產的人可能希望尋求以下建議葡萄牙稅務專家進行適當的稅務規劃。

申請葡萄牙抵押貸款所需的文件

準備辦理葡萄牙抵押貸款時,請出示以下文件:

  • 照片身份
  • 當前的居住證明(如果適用)
  • 收入證明——例如您最近的工資單、所得稅和財務狀況的會計師報表
  • 現有租金、抵押和債務的文件
  • 銀行對賬單 – 最近 60 天的現金流入和流出
  • 存款證明 – 最近 60 天以顯示資金來源
  • 物業詳情——購買承諾或銷售合同

財產詳細信息可以包括財產計劃、顯示當前財產稅的稅務登記、顯示當前所有者和任何產權負擔的土地登記文件、概述房屋可居住的居住許可證、調查和估值評估以及能源評級證書。

此外,為了在簽署轉讓契約時支付應付稅款,您必須在葡萄牙擁有一個財政號碼,並且可能想要開設一個葡萄牙銀行賬戶。在當地稅務局獲取您的稅號。

如何申請抵押貸款

一旦您準備好財務文件,您就可以開始在預先批准的基礎上購買抵押貸款。對於高達 750,000 歐元的貸款,銀行可能會收取高達 600 歐元的不可退還承諾費,高於此水平的費用更高。

一旦您選擇了您夢寐以求的葡萄牙房產並獲得了接受的報價或與賣方簽訂了銷售合同,您就可以將剩餘的文件帶給您的抵押貸款機構,並遵循與歐洲大部分地區類似的申請流程。

葡萄牙抵押貸款的類型

幾乎所有抵押貸款都是本金加利息貸款,儘管銀行同時提供固定利率和浮動利率抵押貸款。一些浮動利率抵押貸款還允許每月付款或有上限付款,並相應地改變貸款期限。

只付利息的抵押貸款通常只適用於新建築,而且通常只有兩年的期限。

葡萄牙的大多數抵押貸款期限為 25 年,但您可以獲得長達 30 年的期限。銀行對借款人的最大允許年齡有所不同,這可能會限制給定機構允許的期限。

大多數銀行不向 70 歲以上的個人提供抵押貸款。不過,有些銀行將此限制擴大到 80 歲。

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