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葡萄牙買房完整指南

有興趣在葡萄牙購買房產?本指南提供了關於避免和期望什麼的建議。在葡萄牙購買房地產之前,先了解葡萄牙的房地產法規。

在葡萄牙尋找待售房產時,重要的是要了解法律程序和所需的註冊,以及與在葡萄牙購買房產相關的房產交易成本、資本利得稅和其他費用。本指南解釋了您在葡萄牙購買夢想房產之前需要了解的內容。您的下一個家是葡萄牙的別墅還是阿爾加維的海濱房產?

葡萄牙的房地產

大約四分之三的葡萄牙人擁有自己的房屋。這個數字在過去十年中一直保持穩定。

這裡對外國財產所有權沒有限制,非歐盟公民如果購買價值至少為 500,000 歐元的財產,可以獲得五年居留許可(稱為葡萄牙黃金簽證)。除了允許您在葡萄牙工作或學習外,黃金簽證還允許您在五年後申請永久居留權。

要在葡萄牙購買房產,您必須擁有個人財政編號 ( Numero tax de contribuinte );從您當地的稅務局獲得。如果您選擇開設銀行賬戶,您將被自動分配一個個人財務編號。雖然您不一定需要開設銀行賬戶,但在購房過程中轉賬和定期付款時,它會很有用。

葡萄牙買房完整指南

您應該在葡萄牙租房還是買房?

“我應該租房還是買房?’ 是外籍人士抵達新地點時最常問的問題之一。答案取決於幾個因素,包括您計劃在新居住國停留多長時間、當前的房地產市場以及外籍人士抵押貸款的成本。

經過幾年的不確定性和房價下跌,葡萄牙經濟出現復甦跡象。

您是否應該租房或購買在很大程度上取決於位置和房產類型。雖然在葡萄牙租房具有靈活性,但在受歡迎的度假區,長期出租可能會短缺,一些業主樂於為短期度假出租收取高額租金,並在安靜的季節讓房產空置。閱讀有關在葡萄牙居住的地方。

然而,鑑於目前處於歷史低位的利率,在葡萄牙購買房產有時比每月支付的租金便宜。對於買家而言,葡萄牙的房地產價格隨著經濟復甦而上漲,但在該國經濟危機後仍相對較低。總體而言,2016 年 1 月價格同比上漲 3.66%,達到平均每平方米 1,047 歐元。

儘管價格在上漲,但從葡萄牙房地產中獲利可能仍需要時間。由於市場才剛剛開始復蘇,葡萄牙仍然是比其他一些歐洲國家風險更高的房地產市場,儘管從長遠來看也有可能提高收益率。資本利得稅也可以帶走大部分利潤(尤其是對非居民而言),房地產代理費也是如此,因此那些計劃在葡萄牙縮短時間的人應該考慮是否可以在短期內收回投資成本。

如何在葡萄牙尋找待售物業

在葡萄牙尋找房產的最簡單方法是聯繫經驗豐富的當地房地產經紀人 ( imobiliaria );雖然你可以找到一些私人銷售的案例,但很少見。

所有房地產經紀人都需要在政府註冊並顯示許可證號碼 ( Associacao de Mediadores Imobiliarios )。您可以通過聯繫Instituto da Construcao e do Imobiliario了解您的代理人是否已註冊。

葡萄牙的房地產經紀人以佣金的形式代表賣方工作。雖然您在葡萄牙購買房產時無需支付房地產代理費,但請記住這一點,並在進入之前聽取獨立建議。

下面列出了一些主要的房地產門戶網站。如果您進行互聯網搜索,有很多可供選擇,包括一些專門針對某些地區的,例如阿爾加維沿海地區:

房地產廣告也可以在主要報紙上找到,包括:

在葡萄牙建造自己的家

一旦您在獲得規劃許可的情況下購買土地 ( Iote ),就可以在葡萄牙建造自己的房屋。您可以在當地市政廳查看土地使用許可證 ( licenca de utilizacao )。

然後你必須找到一個建築師(arquitecto)和一個建造者(constructor)。你應該從至少三位專業人士那裡獲得報價,確保他們有充分的保險並檢查他們以前工作的例子,因為從長遠來看,最低的報價可能不會給你帶來最好的性價比。閱讀有關在葡萄牙建造和翻新房屋的信息。

建築商對您入住後一年內發生的任何輕微缺陷以及竣工後五年內發生的任何結構缺陷負責。考慮到這一點,您應該始終在搬入之前起草一份棘手的報告,以盡快提醒您任何可能的問題。

購買葡萄牙房屋時的協助

雖然葡萄牙沒有政府計劃幫助外國買家登上房產階梯,但黃金簽證很受外國買家歡迎。

如果您要申請黃金簽證,則必須遵守一些資格要求。例如,您需要在第一年至少在葡萄牙停留 7 天,在接下來的幾年中至少需要停留 14 天。截至 2016 年 4 月下旬,政府已發放了 3,247 個黃金簽證和 3,950 個家庭居留權。

在葡萄牙購買房產:報價和合同

一旦您找到了想要出價的待售物業,建議您投資於獨立律師的服務,尤其是如果您不會說流利的葡萄牙語。您的律師可以負責核實合同信息並幫助安排房屋調查以檢查房產是否有任何問題。

與許多歐洲國家一樣,您必須依法聘請公證人。公證人與您的獨立律師的不同之處在於,公證人本質上是一個中間人。您可以在本地或通過諸如Notaries Europe或European Directory of Notaries 之類的目錄找到公證人。

一旦您的報價被接受,您的公證人就會檢查交易的細節。然後,他們會與土地註冊處 ( Conservatoria de Registo Predial ) 和稅務局 ( Repartição de Finanças )核實房產的詳細信息。

如果您願意繼續,您將簽署一份合同(Contrato de Promessa de Compra e Venda)。一旦簽署,雙方都有法律義務完成交易。

此時,您在支付 IMT(財產轉讓稅)之前支付定金並安排完成日期。最後,簽署買賣契約 ( Escritura Publica de Compra e Venda ),並以您的名義登記房產。閱讀有關葡萄牙抵押貸款的更多信息。

在葡萄牙買房的成本

還涉及許多額外費用。最重要的成本是財產轉讓稅(Imposto Municipal sobre Transmissoes,IMT)。如果該物業是您的主要住所,則您無需為購買價格的前 92,407 歐元支付 IMT。在此之後,使用縮放系統將其減少。如果您要購買度假屋,則需要額外支付首筆 92,407 歐元的 1%。

居民的 IMT 費用:

  • 高達 92,407 歐元:0%
  • 92,407–126,403 歐元:2%
  • 126,403–172,348 歐元:5%
  • 172,348–287,213 歐元:7%
  • 287,213–574,323 歐元:8%
  • €574,323+:6%

其他預算費用包括:

  • 印花稅 ( Imposto do Selo ):按購買價格的 0.8% 收取
  • 公證和土地登記費
  • 律師費
  • 葡萄牙抵押費用:例如估價費和註冊費。

購買資金:存款和葡萄牙抵押貸款

葡萄牙的抵押貸款利率在 2016 年 1 月創下 1.2% 的歷史新低,比 2012 年 1 月的峰值 2.72% 大幅下降。 絕大多數(92.3%)在葡萄牙購買新抵押貸款的人都採用固定利率持續不到一年或浮動利率,這意味著市場非常容易受到利率變化的影響。閱讀有關在葡萄牙獲得抵押貸款的更多信息。

雖然在葡萄牙經濟復甦期間主要貸款機構繼續提供抵押貸款,但市場在過去五年中一直在萎縮。2016 年 1 月,住房貸款同比下降 3.8%。

與在其他地方購買房產一樣,您需要支付多少首付取決於您的個人情況,儘管自金融危機以來葡萄牙的貸款條件變得更加嚴格,因此您可能需要至少 20% 的首付,特別是如果您是新居民。銀行提供還款和只付利息的抵押貸款,期限從 10 年到 30 年不等。抵押貸款必須在 80 歲之前償還。

尋找翻譯

英國外交和聯邦事務部提供了一份葡萄牙筆譯和口譯人員名單和一份講英語的律師名單。美國大使館還列出了葡萄牙的翻譯人員,分為地理區域。

在葡萄牙出售房產

如果您決定在葡萄牙出售房產,則需要在計算中考慮資本利得稅。

如果您是葡萄牙居民,您只需為您的收益的 50% 繳納資本利得稅,儘管您可以在出售之前的五年內扣除您對房產所做的任何改進的成本。您的稅率將取決於您的情況,因為資本利得稅已計入您在葡萄牙的整體所得稅中。

但是,如果您不是正式居民,則需要為所有資本收益支付 28% 的固定利率。

在出售您的房屋時,您還必須考慮房地產代理成本,這可能會佔用您整體利潤的很大一部分。葡萄牙的房地產經紀人可以收取房產價值的 3-5%(加上 23% 的增值稅/增值稅)。

國際小貼士

與其他資產一樣,房地產受制於增長和下降的周期。研究葡萄牙國際抵押貸款的房地產市場和當地利率。

您可以閱讀有關在國外購買時常犯的錯誤,以確保避免常見的陷阱。一些外籍人士決定建造自己的房屋或翻新和修理舊建築;這就是博主珍妮特·羅傑斯和她丈夫在葡萄牙語談判中選擇做的事情。接下來,查看由兩位當地建築師撰寫的深入文章,在葡萄牙建造和翻新,他們詳細介紹了您需要了解的有關在葡萄牙建造或翻新夢想家園的所有信息。

值得就您的外籍人士抵押貸款細節和建築許可尋求專業建議,特別是如果您不會說葡萄牙語。

買房的利與弊

歐洲各地的外籍人士認為,擁有房屋的優勢包括長期投資、積累資本和翻新房屋的自由。調查還顯示,外籍人士在辦理抵押貸款和購房時,遇到了行政手續繁瑣、稅費高、律師費高、房產中介不稱職、房價高、沒有公開比價記錄等問題。

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